#太原头条##晋中头条##吕梁头条##山西#
察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！
见字如面，大家好，我是太原楼评君！
山西地市中，既有豪宅遍地的太原、大同，也有“山西鹤岗”之称的朔州；有三千万一套的花语堂，也有三十万一套的享堂新村；山西县城房价即将过万，也看到省城的房价近一半项目不足八千；晋北的房价一落千丈，晋南的市场扶摇直上。
横看成岭侧成峰，远近高低各不同。关于山西地市的楼市思考。尽信书则不如无书，楼评君一家之言,仅供参考。
城市的豪宅项目代表则选原则如下：
1，在售的和即将入市项目，不选售罄的。
2，具有一定规模，至少几百户、几十万方。
3，产品上不仅选择最大，也要设入门门槛。
4，市场常态中售卖，非有价无市“观赏型”
楼评君兼顾山西南北跨度较大，分为上中下三篇进行创作。
山西一城一豪宅之晋中区域篇（阳泉，太原，晋中，吕梁）
晋中区域，这是一个大哥带小弟的局，群山怀绕，河谷盆地，东优太行山屏障，西有吕梁山。楼评君在太原，晋中，吕梁多地做过土地开发前期咨询，也领略过其不同的风光和市场！
其中山西是强省会政策，但是太原作为省会的辐射力确实比较有限，在山西省来说，大哥是太原不假，但是隔空近千里的大同和运城，更贴近与京津冀和关中城市群，即便是小弟阳泉也是更多的人去“国际庄”发展居多，中式的小弟仅有吕梁和晋中，而且作为晋商故里的晋中，论其海内外的影响力，可谓是比大哥都强三分。
阳泉的发展是谜一样的城市，可以说是完全是煤炭行业造就的一个城市，最早原属平定县，硬生生地被阳煤集团造出了半座城。另外阳曲的城区不贵，郊区矿区不便宜，形成了一种地段没有那么重要的局面。
晋中榆次，在太榆一体化的进程发展下，榆次大学城的兴建，让整个城市发展往太榆沿线，从老城跨过龙湖大街，再到龙城大街的东延，连片的项目开发，让榆次聚集了恒大，保利，碧桂园，万科，龙湖，融创等一众品牌房企，从此榆次地产具有“小太原的”属性，高峰时期榆次近半的客群源于太原小店区。
冯树廷摄影
至于吕梁，作为太原省会的忠实小弟，由于本身离市区的地理地貌较为奇特，众小弟发展均衡，离石并未有很强的吸附能力下，使得吕梁成为太原流入的主要城市，太原的很多民生行业很多都是吕梁人在做经营，于是吕梁的房地产发展可谓是较为滞后，基本房价控制在一百万之内，但凡总价越阶就到太原置业了，豪宅发育的土壤松垮。
阳泉豪宅篇——半山公馆
阳泉和城区房价走势
阳泉这几年，恒大和碧桂园也进入了，房地产有了一些发展，房价即便是年大环境并不太好的情况下，依旧有补涨的上升趋势，其中城区和矿区价格已经接近6K大关。
阳泉半山公馆
严格意义上说，阳泉在售之中并没有豪宅，无论是恒大帝景，还是阳泉碧桂园，走的都是刚改路线，恒大帝景是85-㎡之间，碧桂园升级了一些，从到㎡，但是主力仍是在㎡之内。
之所以选择半山公馆，既有它本身存在墅质的品质，较早地引入社区服务附加值的概念，并且早在年左右，就已经是房价在阳泉的五千大关。目前在售二期，即将开发三期。算起来项目的体量并不大，近三十万方，不过产品起步，主力，上限㎡，产品属性导致其开发周期较为漫长，如今毛坯价格涨幅不大，类似太原星河湾的操盘价格走势。
太原豪宅篇——星河湾
太原房价走势
首先说作为省会，太原可谓是房企的豪宅云集，各家都要在省会城市秀一把肌肉。从星河湾、恒大华府、融创学府壹号院、万科中央公园、万达龙樾府、绿城官山园著、绿地山鼎庄园、铁建花语堂、龙城金茂府、保利天悦、中海天钻、碧桂园天境....未来依旧有继任者。
之所以选星河湾，如果只是从总价上说，三千一套的花语堂和二千万一套的绿城官山园著会立马表示不服，不过星河湾在太原可以基业长青十余载，其千亩豪宅的体量，其在太原的城市影响，其在山西商品房豪宅中的不二地位，是无法撼动的。
虽然山园著贵为金主，平心而论，楼评君行文仍需言之有据，作为一城豪宅代表仍是选择星河湾为代表。目前星河湾在售的项目为六号园，也是封园之作，作为大平层的豪宅，如壹号院，龙樾府，花语堂，金茂府，天悦天宸都是止步于三百。
论魄力，在大平层中能和星河湾一较高下的也只有恒大华府，华府的上限做到了。六号园的产品为-之间，当然星河湾也五百到一千也有部分异型产品。作为太原豪宅代表，目前在售的主力产品的总价门槛在W起步到0W左右。
而流通中星河湾的二手房，也是极富传奇色彩，尤其是星河湾二号院，频频出现千万级豪宅，超级复式产品甚至可以近四千万一套！
晋中豪宅篇——德元府
晋中的市场吧，刚才提过，是具有小太原的属性的。虽然榆次区的GDP不过三四百亿的规模，不及太原的十分之一，人口不足百万，但是天然的地利让其房地产发展异常活跃。
不少房企纷纷下榻榆次，涌现不少准豪宅项目，如龙湖天境，恒大华府，万科紫郡，碧桂园凤麟府，保利锦上等，也有不少本土房企的怡和·天誉和晋园等。
德元府
选择德元府这个项目是比较纠结的，单纯从项目的调性和价格来说，这个项目并不是很出众的，在单价上万科和龙湖更高，在产品上碧桂园也是临近三百了，楼评君从现售的项目中，综合比较位置，产品线，还是选择了德元府作为晋中的豪宅代表。
对这个项目是去龙湖天境的路上瞥了一眼，古典主义的风格还是留下了印象。占地也有一百余亩，西北高层，东南低密洋房。高层的产品到之间，算起来是属于四平八稳，毛坯产品，门槛在W起步到W。
低密洋房产品从起步到之间，主力在左右。基本总价段从W到W之间，主力总价在万左右，处于龙湖大街的地段上，项目有出现了高低配，在本来容积率就已经超过3的情况下，高层的实际容积率便会接近4了，自然舒适感是打折扣的。但是9栋的低密洋房，还是非常抢眼的。
产品和总价上碧桂园的相较之下，虽然二者较为接近，但是综合衡量仍投票给德元府吧。
吕梁豪宅篇——吕梁碧桂园
吕梁这个城市的房地产发展是比较难一些的，虽然有产业支撑不错，但是离市区的城市地貌还是限制了其发展的速度。虽然恒大和碧桂园都有进入，不过两者比较之下，恒大就保守了一些，华府产品上限锁定在以内，恒大御府也是锁定在以内，反而碧桂园的产品线更冒进一些，从做到了之间，是在山西少数城市中能反超恒大的一个案例。
伴随吕梁新城的建设，离石的东西走向的老城区相对稳定，南北走向的发展更有潜力，当下处于吕梁学院南侧的碧桂园，未来或许就是离石区发展的核心区了。
离市区卖的最好的项目却不是碧桂园，它旁边的新城一号把面积锁定在90-之间，初期的时候还悠着点，毛坯五千左右，现在六千多的毛坯价，搞的碧桂园很无奈。原来-的产品的总价段起步就是接近W，上限达到近W。看着隔壁疯狂出货，吕梁碧桂园大概率会调整面积段，预计会调整中爱-左右了。
结语：
晋中的在售豪宅可以看出，以太原为中心，阳泉，吕梁，包括晋中都受到太原的强辐射影响，故而其豪宅市场相对单薄，而且这些地市的购房者在价格一旦突破瓶颈，容易出现向太原逃逸的现象，相对之下榆次由于本身具有不限购和宽松的公积金政策，容积率偏低在产品上往往能胜过太原，而呈现出距离最近，但是客群外溢太原最少的特征。
1，省会太原豪宅众多，各品牌房企占据省会树立标杆，建立山西省对品牌产品认知的“锚定效应”，并逐步荣高容的大平层转向低密的产品发展，太原未来的豪宅市场依旧会是江山代有臻品出，各领风骚又一年，太原必定是山西豪宅的主要试炼场城市。
2，阳泉，吕梁在未来也是较难有豪宅进入，城市的豪宅基本处于相对停滞的发展。
3，晋中市具备一定的发展潜力，首先是临近省会太原最强的小店区，在产品提升和交通改善的双向作用下，是具备对小店区的客群外溢导流的可能性！所以榆次注重太榆交界区，而太原重视南综改和北太忻。毕竟榆次的北部新城的产品和房价已经超过太原的尖草坪，直逼杏花岭的档次。进而准豪宅级别的项目在榆次仍会有发展的空间。
以微见著洞察先机把握趋势决策参考
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