来源：新浪财经
文/意见领袖专栏作家连平马泓
改革开放42年来，中国居民财富不断积累，年人均GDP接近1万美元；城镇化建设大步推进，城镇常住人口比例由18%增长到60%，城市人均住宅建筑面积增加了5倍以上。中国的房地产市场发生了翻天覆地的变化。
近期中央政府印发了《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》（以下简称《意见》）和国家发改委发布《年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》（以下简称《任务》）两份重要文件，标志着我国城镇化建设进入新时代。其政策导向是通过深化改革，引导和推动劳动力、土地、资本合理有序流动，完善要素市场化配置，加快提升全要素生产率，推动新型城镇化建设加快步伐发展。未来一个时期，人口周期、土地制度和新型城镇化建设将对房地产市场产生综合性的重要影响。
一、人口周期导致房地产需求长期放缓
“房地产长期看人口”。从历史经验来看，城镇化和老龄化对房地产需求和投资中长期趋势产生重要的影响。下个十年我国仍处于城镇化建设的快速阶段，同时也面临人口老龄化带来的社会压力。从人口周期运行规律看，我国可能在五年左右时间内触及人口总量的高峰，之后每年住房需求虽略有下降，但仍能够保持在年均十亿平方米的水平，适龄购房者占比逐渐递减。
到年左右，中国将面临出生人口和劳动人口下降，以及人口老龄化加快等问题。鉴于二胎及全面放开生育政策的逐渐铺开，出生人口下降的速度得到一定程度、阶段性的抑制。而劳动人口下降以及老龄化加快增速是当下迫在眉睫的问题。尤其是作为劳动生产要素核心的劳动人口下降，势必对房地产新增需求产生深远的影响。通过对出生人口、老年人口及劳动人口进行测算，得出各年龄段（0-14，15-64，65以上）人口数及总人口数。在此所采取的预测方法，借鉴了增长成分法和同期群构成法（cohort
有必要对新型城镇化所拉动的住房需求进行测算。理论上长周期住房需求=全国总人口*城镇化率增量*人均住宅面积增量。由于人口预估在前一部分已经述及，接下来探讨城镇化率增长与人均住宅面积增量的判断。根据联合国预测，到年左右我国城镇化率将达到70%左右，此后城镇化建设速度显著放缓，预计城镇化率到年为75%。
数据来源：国家统计局，国土资源部，植信投资研究院测算
对于人均住宅面积增量的测算，历史数据显示其与城镇化率增量关联度极高。将两个变量做简单线性回归分析，数据选取年-年，发现其相关性超过0.99，其他统计指标均表明两者关系密切，方程斜率为0.78，即改革开放以来的42年时间内，我国城镇化率每增长1个百分点，新增人均住宅面积约0.78平方米。需要注意的是，目前所公布的“人均住宅面积”是通过抽样调查产生的，因此存在技术上偏差的可能性。由此推算改革开放以来，我国城镇住宅存量从年的12亿平方米增至年的亿平方米。根据统计局数据，我国城镇套户比从0.8增至1.1左右，当前欧美发达国家套户数普遍在1.0-1.2之间，与其相比我国住房供给总体平衡。
根据上述结论，预计到年，我国城镇人口将达到9.79亿，城镇人均住宅建筑面积将升至47.1平方米，相当于西欧诸国年水平，城镇住宅建筑面积达到.38亿平方米，-年期间，平均每年住房建筑面积需求为11.42亿平方米，较-年13.33亿平方米的年均住房建筑面积有所下降。到年城镇人均住宅面积可能超过50平方米，但年均住房建筑面积可能降到5.15亿平方米，相较-年有显著下滑。
区域分化特征明显，需求集中于第一、二线梯队城市群
据测算，-年一、二线城市群将占全部新增需求的三分之二。随着人口进一步向优势区域集中，大城市、城市群人口集聚效应将进一步增强。与东亚经济体相比，中国人口在大城市的集聚效应是不够的。世界银行的数据显示，年人口超过百万的城市群中人口占国家人口的比例，中国仅为28%，远不及日本（65%）、韩国（50%），人口聚集程度与日韩有较大差距。当然中国是个幅员辽阔的大国，这一比例应该比日韩等中等规模的国家要低些。《任务》进一步明确了万以下城市将全面取消落户限制、推动万以上城市基本取消重点人群落户限制，将加快破除制度壁垒，持续推动人口向优势区域持续集中。从而在未来一个时间段内，区域人口聚集可能形成新型城镇化高质量发展的不懈动力。
针对国内19大城市群在-年期间住房需求前景进行分析，将其分为四个梯队。第一梯队包括2个城市群，分别是长三角和长江中游城市群，年均住房建筑需求分别为1.96亿和1.52亿平方米，占全国住房需求的比重为17.2%和13.3%，两者合计第一梯队占全国住房需求的比重为30.5%。
第二梯队包括4个城市群，分别为珠三角、成渝、京津冀和山东半岛城市群，第二梯队整体占全国住房需求的比重为34%。第三梯队包含8个城市群，分别为中原、滇中、北部湾、关中平原、海峡西岸、黔中、哈长和天山北坡城市群，第三梯队整体占全国住房需求的比重为27.4%。第四梯队包括5个城市群，分别为兰西、晋中、呼包鄂榆、辽中南和宁夏沿黄城市群，第四梯队整体占全国住房需求的比重为8.1%。
从空间上看，住房需求向主要城市群集中，中西部地区出现新增长极，这与未来人口流动和产业发展趋势相吻合。从全国的劳动人口分布来看，长期趋势是人随资本和产业走，即沿江、沿海地区劳动人口居多，而房地产则跟着“人地钱”走。随着人口进一步向优势区域集中，大城市、城市群人口集聚效应势必进一步增强，人口流入加大将带动大城市和重点城市群房地产行业比重上升。这意味着在总量下降的背景下，核心城市和城市群中的房地产业仍有很大发展空间，相应地，欠发达地区房地产行业将不再被投资型资本青睐。
4．产业升级和聚集将带来新的房地产需求
十九大提出科技立国，未来科技创新投入的重点区域，产业升级对房地产需求持续增长。从研发投入作为切入口来审视当下中国的科研投入都去了哪里，对未来判断“产业往哪里走”帮助很大。年RD经费投入强度（RD经费与GDP的比值）再创历史新高，达到2.13%。地域特征上，东、中、西和东北地区对全社会RD经费增长的贡献率分别为61.9%、22.9%、13.1%和2.1%。东部地区经费投入总量保持优势地位，中部地区经费增速提高显著。
从产业集群角度看，中国的中高端产业和工作机会，仍然集中在4+7个城市，4个城市是一线城市北京，上海，广州，深圳。7个城市是：成都，重庆，天津，武汉，杭州，苏州，南京。这11个城市就是全国前11位，GDP占了全国的四分之一。中国未来的体量最大的和新兴的中高端产业大概率也就落在这些地区了。中高端工业品主要是三大项：集成电路、汽车及其零部件、显示面板；医药品、自动数据处理设备及部件和互联网产业。审视六大产业中较大规模企业的工厂、研发中心和总部来看，也都处于沿海和长江经济带区域，基本覆盖了一线城市群、长江中部地区和成渝地区。
根据19个城市群城镇人口预测来看，到年除了长三角仍将处于第一梯队之外，长江中游城市群开始承担更多重任，长三角和长江中游城市群都将增加超过万城镇人口。珠三角和成渝地区都将承载超过万新增城镇人口，排在第二梯队相对靠前的地区。而京津冀、山东半岛和中原地区城市群也都将超过万新增城镇人口。未来一个逐渐清晰的趋势是有更多内陆地区经济增长极出现。伴随着我国经济发展从出口导向型向扩大内需转变，内陆核心城市群的后发优势将逐渐在下个十年中体现出来。第三梯队中，可以